Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке

Какое жилье подходит под ипотеку?

Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

• дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
• квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
• блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
• дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
• здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
• к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

• оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
• проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
• установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2019 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

• коттеджи;
• таунхаусы;
• частные дома с участком земли;
• коммуналки во владении одного субъекта.

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке?

Все законодательные положения, касающиеся ипотечного кредитования установлены Федеральным Законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном документе нет четкого списка критериев, по которым бы определялась недвижимость как подходящая для оформления ипотечного займа.

Каждая финансовая организация самостоятельно определяет и выдвигает требования к квартире по ипотеке. Ознакомиться с ними можно либо на сайте банка (не все кредиторы размещают эту информацию в публичном доступе), либо в офисе компании – непосредственно при подаче заявки на оформление ипотечного кредита.

Хотя требования у каждого банка свои, выделить общие принципы можно и о них пойдет речь в статье. Приводимые здесь сведения помогут понять, какое жилье подходит под ипотеку, а какое нет; они не являются официальными, поэтому даже если выбранная вами квартира соответствует указанным в статье требованиям, гарантии в одобрении ипотеки нет.

Основные критерии залоговых квартир вторичного рынка

Банки одобряют ипотечные кредиты на квартиры, которые в случае отказа заемщика выплачивать долг, можно будет продать по хорошей цене и остаться с прибылью. Таким образом сложно оформить ипотеку на постепенно падающее в цене жилье, к такому относят квартиры в домах советского типа: кирпичных пятиэтажках, «хрущевках» и «сталинках».

Как узнать подходит ли дом под ипотеку или нет? Получить точный ответ можно только в финансовой организации, при личном общении с представителем.

Ипотека по сути представляет из себя покупку банком квартиры, которую заемщик в течение многих лет постепенно выкупает. Разумеется, финансовая организация не будет покупать такую недвижимость, которую затем не сможет продать, чтобы вернуть вложенные деньги.

У многих банков следующая финансовая политика: компания готова оформить ипотеку на жильё сомнительного качества, но на повышенной процентной ставке и с рядом дополнительных условий (обязательное страхование рисков и др.). Поэтому покупать неликвидное жилье гражданам не выгодно.

Перепланировка

Под ипотеку подходит жилье с выполненной перепланировкой, только она должна быть произведена по закону – одобрена в БТИ и оформлена по всем правилам. Как узнать подходит ли квартира под ипотеку, выполнялись в ней технические изменения или нет? В этом поможет изучение 4 главы ЖК РФ. Квартиры с незаконной перепланировкой, переустройством или переоборудованием не подходят для ипотеки.

В настоящее время (на 2019 год) банки не требуют каждую залоговую недвижимость перед оформлением кредитного договора проверять на предмет наличия перепланировки.

Нарушение технических особенностей жилых помещений в старых домах, даже если это сделано по закону, может стать препятствием для оформления ипотеки, потому что это увеличивает риск разрушения здания. Каждый банк на свое усмотрение проводит экспертизу и выносит решение, является перепланировка преградой к оформлению ипотеки или нет.

Территориальное расположение

Дома, расположенные в малонаселенных пунктах, районах с плохой экологией и не развитой инфраструктурой – не являются жилыми объектами, в которых банку выгодно покупать квартиры. Цена за квадратный метр у таких помещений с каждым годом падает, потому жилье признается неликвидными и не подходит для ипотеки.

Возраст дома

Проходной возраст здания, квартира в котором может быть оформлена в качестве залоговой недвижимости: не более 70% от нормативного срока службы постройки. Узнать эти сведения можно, заказав кадастровый паспорт или выписку ЕГРН . Альтернативным способом получения нужной информации будет обращение в БТИ, однако там стоимость заказа технического паспорта будет выше (порядка 1 тысячи рублей).

В интернете существуют онлайн-сервисы («Тип дома», Wikimapia, «Дома Москвы» и др.), позволяющие бесплатно выяснить возраст дома, но эти данные указаны не на каждый объект недвижимости и за их достоверность редакция нашего сайта не ручается.

Конструкторские (архитектурные) особенности

В категорию «неликвидные квартиры», какие не подходят под ипотеку на вторичном рынке, большинство финансовых организаций заносят жилье, расположенное в домах:

• с деревянным перекрытием верхних этажей;
• не имеющих прочного фундамента (кирпичного, каменного, бетонного);
• с установленными газовыми колонками.

С точки зрения банков, такое жилье имеет повышенный риск к возникновению повреждений или полного разрушения.

Жилищные условия

Нижеследующие требования к квартире по ипотеке выдвигает Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк и другие крупные финансовые организации:

• установленные сантехнические приборы;
• наличие холодной и горячей воды;
• подключенная отопительная система;
• целостность окон и дверей;
• наличие кухонной плиты.

Если жилье не обладает приведенными характеристиками, недостатки необходимо устранить (если это возможно) или выбрать другую недвижимость для ипотечного кредитования.

Проверку наличия в квартире необходимых удобств для удовлетворения первичных потребностей жильцов должен осуществлять покупатель, однако если он не видит изъянов, их может обнаружить представитель финансовой организации.

Дополнительные поводы для отказа в оформлении ипотеки на квартиру

Кроме приведенных общих факторов, есть несколько дополнительных, на них основаны требования Сбербанка к ипотечному жилью и большинства других финансовых организаций. Нельзя оформить недвижимость в качестве залоговой, если она имеет:

• слишком маленькую по площади кухню;
• очень узкие коридоры;
• одно и более несовершеннолетних собственников;
• ненадежную систему отопления и водопровода;
• повышенный риск возгорания;
• аварийное состояние (жилье готовится к сносу или реконструкции).

Узнать самостоятельно, нарушает конкретная жилплощадь хотя бы одно из приведенных требований – вряд ли получится. Конечно, при оценке качества квартиры нужно опираться на здравый смысл, но представления о нем у покупателя и представителя банка нередко расходятся.

Требования банка к недвижимости на примере Россельхозбанк

Узнаем, на примере конкретной организации, какая квартира подходит под ипотеку вторичное жилье. Приведенный перечень критериев Россельхозбанка мало отличается от списка иных крупных финансовых организаций нашей страны, поэтому на него можно опираться при оценке шансов оформить ипотеку на объект недвижимости.

1. Фундамент здания – должен быть выполнен из прочных материалов: камень, кирпич, железобетон, цемент.
2. Перекрытие (опора крыши) – не должно быть выполнена из горючих материалов, например, дерева.
3. Дом не должен иметь статус «Аварийное жилье».
4. Износ здания (согласно официальному сроку эксплуатации постройки) не больше 70%.
5. Если квартира располагается в панельном доме, его возраст не должен превышать 30 лет.
6. Дом должен находиться в черте города (в районе с развитой инфраструктурой).
7. У выбранного жилья не должно быть обременений.
8. У квартиры не должно быть собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы или находящихся на военной службе.

Кроме перечисленного, залоговое жилье должно иметь оборудованные ванные и туалеты, а также кухни. В квартире должно быть электричество, система отопления и водопровод.

Банк выдвигает четкие требования, касающиеся площади жилых помещений:

• 1-х комнатные – от 32 кв. метров;
• 2-х комнатные – от 41 кв. метра;
• 3-х комнатные – от 55 кв. метра.

Площадь кухни – это касается любой квартиры – не должна быть меньше 5,9 кв. метров. Если вас интересуют требования Сбербанка к ипотечному жилью на вторичном рынке (этот вопрос очень распространен ввиду популярности данной организации), примерно такие же, как у Россельхозбанка.

Подведем итоги

В качестве залоговой ипотечной недвижимости могут выступать квартиры, соответствующие требованиям банков. Каждая организация выставляет свои критерии к ипотечному жилью, но они во многом похожи. Тема статьи раскрыта в силу возможностей и заинтересованным в получении ипотечного кредита читателям нужно это понимать.

Точно быть уверенным, что объект недвижимости подойдет банку – также же невозможно, как и ответить на вопрос, почему квартира не подходит под ипотеку? Ни одна финансовая организация не раскрывает полностью свои принципы оценки недвижимости, потому что этой информацией могут воспользоваться конкуренты.

Похожие записи

Жилое помещение полностью переходит в собственность гражданина только после приватизации. При проведении этой процедуры гражданин…

Аренда жилого помещения обходится дорого, в том числе и потому, что собственники жилья, пытаясь обеспечить…

Когда гражданин становится обладателем наследства, он обязан заплатить госпошлину, и только после выполнения такого платежа…

Далеко не все люди знают, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, а когда встает…

Какая квартира подходит под ипотеку и как узнать, почему банк не одобрил жилье

В статье рассмотрим, какие квартиры банки считают подходящими под ипотеку. Разберем причины, по которым могут не одобрить недвижимость, а также узнаем, какие документы нужно подготовить для оформления ипотеки.

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения. Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него. Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Банки не выдают кредиты на покупку квартиры в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу, реконструкции и т. д. А также нельзя купить в ипотеку жильё в общежитиях (в т. ч. малосемейных).

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных «хрущёвках». Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Рекомендуется рассматривать для приобретения квартиры в домах, построенных после 1990 года, период эксплуатации которых составляет не больше 70% от нормативного срока службы.

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

• наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
• оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
• подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
• наличие кухонной плиты — газовой или электрической — согласно техническим требованиям здания;
• соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Как банк проверяет квартиру?

Основная задача специалистов банка на этапе проверки недвижимости — убедиться в её юридической чистоте. Для этого они запрашивают у текущего собственника (продавца) полный пакет документов по недвижимости (выписку ЕГРН, свидетельство о праве собственности и т. д.). Проверяется также наличие судебных споров в отношении данного жилья как в настоящее время, так и в прошлом.

Сотрудники банка на этапе проверки оценивают ликвидность приобретаемой недвижимости. Они определяют примерную сумму, за которую заложенное жильё можно быстро продать, основываясь на отчёте оценочной компании.

Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку?

Узнать о том, подходит ли квартира под ипотеку, можно только после одобрения заявки и предоставления всех документов по недвижимости в банк (отчёта об оценке, выписки из ЕГРН). Сотрудники банка проверят юридическую чистоту квартиры, проведут при необходимости её осмотр и затем примут решение по вопросу согласования в качестве объекта залога.

Если в согласовании недвижимости будет отказано, то банк уведомит, почему квартира не подходит под ипотеку. Рассмотрим наиболее частые причины отрицательного решения:

• несоответствие квартиры минимальным требованиям банка;
• наличие неузаконенной перепланировки, выявленной оценщиком или специалистами банка;
• неполный комплект документов;
• проблемы с юридической чистотой.

Какие документы нужны на недвижимость?

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме у аккредитованного банком застройщика, то для согласования её в качестве залога потребуется только договор долевого участия в строительстве. При покупке жилья у компании-застройщика, ещё не прошедшей аккредитацию, понадобится полный пакет её учредительных документов (Устав, приказ о назначении руководителя, выписка из ОГРН и т. д.).

При приобретении готовой недвижимости нужно представить в банк следующие документы:

• отчёт об оценке;
• свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость (при наличии);
• документ-основание возникновения прав собственности у продавца (например, договор купли-продажи);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из поквартирной (домовой) книги;
• технический и кадастровый паспорт.

Часто банк просить предоставить выписку по лицевому счёту, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Порядок получения ипотеки

Оформление ипотеки начинается с подачи заявки. Удобней отправить ее через интернет с официального сайта выбранного банка. Рассматривают заявку в течение 1-10 дней.

После одобрения для получения ипотеки необходимо выполнить следующие действия:

1. Подобрать подходящую квартиру для покупки и провести её оценку.
2. Передать отчёт об оценке и документы по квартире (выписку из ЕГРН, технический паспорт и т. д.) в банк и дождаться согласования недвижимости.
3. Приобрести необходимые полисы страхования.
4. Внести первый взнос и подписать кредитную документацию.
5. В назначенное время провести сделку с продавцом.
6. Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость и её залог в Росреестре.

Требования Сбербанка к квартире по ипотеке в 2019 году

Оформление недвижимости в ипотеку – сложный процесс, требующий соблюдения множества условий от банка. После получения одобрения заемщику необходимо в течение трех месяцев подобрать жилье. В данном случае, Сбербанк выдвигает требования к квартире по ипотеке, которые следует соблюдать для оформления сделки. Кредитор обязывает провести независимую оценку недвижимости для определения ее ликвидности. Это необходимо, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика банк смог реализовать квартиру в короткие сроки.

Почему Сбербанк предъявляет требования к жилью

Сложность оформления квартиры в ипотеку в том, что банк предъявляет жесткие требования к приобретаемому жилью. Недвижимость, выступающая в качестве залога, в течение нескольких десятилетий должна быть ликвидной на рынке и не потерять свою стоимость. Так банк защищает себя от неплатежеспособности заемщика. Если клиент не способен погашать займ, кредитор имеет право реализовать приобретенную квартиру, дом или участок.

Срок поиска недвижимости ограничен 3 месяцами. Заемщик обязан за это время подобрать квартиру, полностью удовлетворяющую требованиям Сбербанка. В противном случае банк аннулирует заявку.

Пояснение ликвидности

Ликвидность недвижимости – это показатель, характеризующий возможность быстро участок по цене, близкой к рыночной. Расчет осуществляется профессиональными оценщиками по сложным финансовым формулам, в которых учитываются:

• скорость закрытия сделки;
• сопутствующие затраты;
• расположение объекта недвижимости;
• динамика рынка жилья;
• техническое состояние квартиры и т. д.

На показатель ликвидности влияют многие факторы:

1. Местоположение – хорошая транспортная развязка, наличие социальных учреждений, низкий криминогенный уровень, благоприятная экологическая ситуация.
2. Ситуация на рынке. Спрос на жилье должен быть выше предложения. Чем больше реализуется недвижимости, тем ликвиднее становится рынок. Многое зависит от класса недвижимости: эконом продается лучше, чем бизнес.
3. Характеристики жилья. Новостройки в несколько раз ликвиднее старых построек. Особое значение имеет благоустроенность прилегающей территории, вид из окна, наличие парковки, лифта и детской площадки.
4. Сопутствующие факторы. Чем больше инвесторы знают об объекте инвестиций, тем быстрее его можно реализовать. Важен и размер расходов на оформление контракта – чем они ниже, тем выше ликвидность. Сказывается и сезон: зимой и летом предложение на рынке снижается.

Немаловажное значение имеет страна, в которой находится жилье. По данным ведущего международного консультанта в сфере коммерческой недвижимости «DTZ», наибольшей ликвидность обладает недвижимость в Великобритании, Швеции и Финляндии. А вот Россия, Украина и Дания – страны с самыми неликвидными объектами.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – отчет с характеристиками потенциального объекта, включающий фотографии помещений, копии документов, планировку, подробное описание, информацию о залоговой и рыночной стоимости. Все данные подкрепляются комментариями оценщика, а по итогу выносится окончательное решение о совокупном состоянии квартиры.

Оценка – особая гарантия банка, что приобретаемая недвижимость может быть продана по той же стоимости, что и приобретается на данный момент. Она проводится лицензированной компанией с аккредитацией Сбербанка, но оплачивается заемщиком.

Процесс оценки недвижимости делится на этапы:

1. Сбербанк предлагает на выбор список аккредитованных компаний. В перечне указываются не только цены, но и отзывы от клиентов.
2. Заемщик получает предварительную консультацию от оценщика, после согласовывает сроки и стоимость заключения договора. На этом этапе происходит оплата.
3. Соискатель собирает все необходимые документы и предоставляет их на проверку оценщику.
4. По согласованию с клиентом специалист выезжает на объект для осмотра и фотографирования объекта.
5. Оценщик оформляет отчет в соответствии с требованиями Сбербанка в течение 1–5 рабочих дней (срок зависит от сложности работы).
6. Клиент получает ответ по оценке в виде отчета с цветными фотографиями, графиками и комментариями по каждому пункту.

Важно! Срок действия отчета – 6 месяцев с момента составления.

В 2018 году в Сбербанке появилась возможность заказать услуги оценщика непосредственно в банке через сервис ДомКлик . Стоимость услуги зависит от региона проживания и в Москве составляет от 5 тыс. рублей. Оценка осуществляется без права выбора компании.

Требования банка к ипотечной недвижимости

При оформлении жилья на вторичном рынке необходимо ознакомиться со всеми требованиями Сбербанка к объекту недвижимости по ипотеке. При несоответствии хотя бы одному из пунктов кредитор имеет полное право отказать заемщику в оформлении.

Расположение

Местоположение недвижимости – один из самых важных факторов. Квартира, купленная в неблагополучном или неразвитом районе города имеет низкий показатель ликвидности, потому банку будет достаточно сложно ее реализовать в случае неплатежеспособности клиента. Особой ценностью обладают объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

Уточнить, планируется ли снос здания, можно в администрации субъекта РФ, муниципального образования или жилищном комитете.

Год постройки – второй по важности показатель ликвидности. Требования к возрасту дома для ипотеки зависят от региона, в котором находится недвижимость.

В провинциальных городах России можно оформить дом от 1955 года постройки, а вот в столице – от 1970 года. При этом для Санкт-Петербурга устанавливаются совершенно иные правила, поскольку исторические постройки в центре города обладают большей ликвидностью, чем современные строения.

Важно! Требования к частным домам и многоквартирным зданиям значительно различаются даже в пределах одного региона. Получить более точную информацию можно у ипотечного менеджера Сбербанка.

Какие квартиры подходят под ипотеку?

Приобретение квартиры в ипотеку – это один из самых распространенных способов обзавестись собственным жильем. Однако, при выборе вариантов на рынке недвижимости стоит знать, какие квартиры подходят под ипотеку. Ведь, далеко не каждый объект может быть согласован и одобрен под выдачу кредита. Как правило, банки вводят некоторые обязательные условия по соответствию приобретаемого жилого помещения. Остановимся на них подробнее.

Требования к объекту по году постройки.

Чтобы понять, как оценивает банк пригодность объекта по возрасту, нужно знать, что существует такой показатель, как нормативный срок службы здания. Это информация фиксируется в строительном паспорте или технической документации объекта. Вместе с тем, какие квартиры подходят под ипотеку, определяется на основании указанной цифры. Если на момент подачи заявки значение превышает 70%, то со стороны банка поступит отказ в предоставлении кредита. В некоторых банках требования к подбору жилья значительно строже и допускается лишь износ объекта, не превышающий 40%.

Чтобы избежать лишних бумажных проволочек и мотивированного отказа банка, лучше заранее уточнить информацию о годе постройки. Вся исчерпывающая информация по всем фундаментальным строениям в России содержится в базе Росреестра. Как раз в данном ведомстве можно получить необходимый техпаспорт. Для чего нужно:

• Оплатить госпошлину в размере 150 рублей.
• Направить запрос через официальный сайт Росреестра, приложив скан оплаченной квитанции.
• В течение 5 рабочих дней получить документы на электронную почту.

Кроме того, можно воспользоваться бесплатными онлайн сервисами, такими как «Где этот дом», «Тип дома», «Викимапия» и другими. Однако, информация в них может быть не точной или отсутствовать по некоторым объектам.

Какие квартиры подходят под ипотеку по техническому состоянию?

Зачастую год постройки здания еще не говорит о его плохом техническом состоянии. Для одобрения кредита на жилье, постройка должна соответствовать правилам обследования и мониторинга его технического состояния, которые изложены в ГОСТ Р 53778-2010 и СП 13-102-2003.

Квартира подходит для ипотеки, если состояние здания признается, как работоспособное. И не подходит, если техническое состояние соответствует аварийному или ограниченно-работоспособному.

Рыночная стоимость квартиры.

Для принятия банком решения ему необходимы данные по рыночной стоимости квартиры. Такую информацию предоставляют оценщики, работающие с банком и имеющие соответствующую сертификацию. Стоит отметить, что жилое помещение, фактически, может иметь три вида стоимости:

• Цена продавца – то во сколько объект оценил текущий владелец.
• Рыночная стоимость – средняя цена на рынке недвижимости за объект подобного типа.
• Ликвидационная стоимость – та цена, по которой банк сможет продать квартиру в кратчайшие сроки, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по договору. Как правило, ее значение ниже на 10% — 20%, чем рыночная.

В результате оценки банк будет ориентироваться, именно, на рыночную и ликвидационную стоимость, которую предоставят эксперты. В то время как, цена продавца кредитное учреждение будет волновать в меньшей степени. Как следствие, ипотечный кредит выдается равным сумме, представленной специалистами.

Если цена продавца окажется выше рыночной, то разницу придется покрывать заемщику за счет личных средств.

Условия расположения недвижимости.

Кроме ликвидной стоимости банки обращают внимание на местоположение объекта. От этого зависит в целом ликвидность его на рынке. Если дело дойдет до реализации недвижимости кредитным учреждением, то оно должно иметь гарантии того, что это произойдет быстро. Затягивать продажу объекта на несколько лет не заинтересована ни одна организация.

Как правило, пригородная недвижимость и объекты в неблагоприятных районах пользуются значительно меньшим спросом. В результате чего это скажется на затяжной продаже. Поэтому на такие квартиры вводятся ограничения по выдаче кредитов.

К основным условиям, которые выдвигают банки, можно отнести:

• Здание не подлежит сносу, расселению и не запланировано к капитальному ремонту.
• Помещение не входит в состав частного или 2-х этажного дома.
• Строение не входит в состав гостиничного комплекса или общежития.

Стоит отметить, что во многих случаях неподходящими квартирами признаются помещения в «хрущевках», имеющие панельную или блочную конструкцию. А также, отказы могут поступать по жилью, находящемуся на нижнем или верхнем этаже. Поскольку, велики риски протечки и затопления.

Тем не менее, такие требования не вводятся повсеместно. Некоторые банки, особенно новообразованные, идут навстречу своим клиентам и не берут в расчет местоположение недвижимости.

Пригодность для жилья.

Поскольку, недвижимость в ипотеку приобретается как жилое помещение, в нем должны быть созданы все условия для повседневного проживания в нем людей. Квартиры подходят под ипотеку, если содержат необходимый перечень удобств и удовлетворяют основным потребностям человека. В свою очередь, к этому списку относятся:

• Наличие холодной, а также горячей воды;
• Сантехническая разводка для ванны, туалета, кухни;
• Наличие отопления в каждом жилом помещении (комнатах и кухне);
• Полностью остекленные оконные рамы или стеклопакеты;
• Наличие дверей на входе и между комнатами;
• Электрическая или газовая подводка для кухонной плиты;
• Соответствие конструкции общему техническому плану строения.

Какие квартиры подходят под ипотеку по конструкции?

Помимо прочих условий банк оценивает и конструктивные особенности объекта. Если они имеют ненадежный вид или создают вероятность аварии, то такая квартира не подходит под ипотеку. Как правило, в эту категории опадают дома старого фонда. Несмотря на их монументальный фасад, внутреннее строение и коммуникации могут находиться в плачевном состоянии.

В частности, к таким негативным моментам относятся:

• Перекрытия кровли из дерева;
• Деревянные полы;
• Утеплитель из материалов, подверженных возгоранию;
• Не оптимально проложенная сеть водоснабжения и газовых труб;
• Ненадежный фундамент;
• И другие особенности.

Отсутствие ограничений по квартире.

Приобретаемое в ипотеку жилье должно быть «чистым» с юридической точки зрения. А это значит, что:

• На него не наложен арест, а также помещение не числится в качестве залога.
• Все проводимые ранее сделки купли-продажи были официально оформлены.
• Продавец является дееспособным собственником.
• Владельцами или совладельцами квартиры не являются несовершеннолетние граждане, инвалиды, а также иные категории лиц, стоящие на учете в органах опеки и попечительства.
• Из квартиры выписаны все ранее пописанные лица.

Данную проверку осуществляет юридический персонал кредитного учреждения, составляя соответствующее заключение. Стоит отметить, что ряд ограничений может накладываться на сделки между близкими родственниками: родителями, детьми, супругами.

Наличие необходимых документов.

Для совершения сделки банк требует наличия полного пакета документов у продавца. В свою очередь, в разных организациях это список может отличаться. Но, как правило, в него входят следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности;
• Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
• Копии паспортов собственников жилого помещения;
• Техпаспорт и кадастровый паспорт;
• Справка из паспортной службы о регистрации жителей в квартире;
• Письменное согласие мужа или жены владельца, заверенное у нотариуса;
• Справка из ЖЭС об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Более того, в ряде случаев банк может запросить дополнительные документы о том, что собственник не стоит на учете наркологическом диспансере или в психиатрической клинике. А также является полностью дееспособным.

Заключение.

Итак, ознакомившись с подробной информацией, намного проще самостоятельно определить, какие квартиры подходят под ипотеку. Как правило, полностью удовлетворяет требованиям жилье в новостройках на первичном рынке. И гораздо больше вопросов вызывает вторичная недвижимость, к подбору которой стоит относиться внимательно.