Как правильно инвестировать в недвижимость

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Еще совсем недавно, не более 10 лет назад, немало инвесторов покупали квартиры под сдачу в аренду. Метод был популярен не только из-за доходности аренды, но и из-за роста стоимости самой недвижимости. Теперь это неактуально. Что остается инвесторам сегодня, рассказывает руководитель отделения управление недвижимостью факультета рыночных технологий института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

В последние годы стоимость недвижимости перестала стремительно расти, иногда случалось и существенное снижение цен по рынку. В связи с этим из инвестиционной составляющей ушел рост стоимости квартиры. Сегодня ведется много споров о том, что ждет рынок жилья в будущем, возможен ли рост цен и каким он может быть. Мнения здесь разнятся.

Старая добрая аренда квартир

Одни утверждают, что введение эскроу-счетов приведет к повышению цен на квартиры, другие говорят, что это только стоимость предложения, и ее должен поддержать покупательский спрос, а он снижается. Как бы то ни было, можно смело утверждать лишь то, что темпы роста цен на недвижимость, которые были до кризиса, вряд ли вскоре вернутся. То есть инвесторам в недвижимость стоит рассчитывать лишь на дивиденды от аренды. Но и с арендным доходом все не так просто, как раньше. За годы активного строительства жилья в Москве объем предложения значительно вырос. После кризиса спрос в полной мере не восстановился (хотя и он и достаточно стабилен сейчас, что тоже неплохо).

Говорить о том, что ниша инвестирования в квартиры для сдачи в аренду полностью себя исчерпала, я бы не стал. И причин тому несколько.

Во-первых, сильны стереотипы людей, считающих недвижимость безрисковым активом и хорошим способом сохранить сбережения.

Во-вторых, цели подобных инвестиций бывают разными, и не всегда во главе угла стоит только финансовая составляющая. Например, если семья предполагает, что в будущем придется покупать квартиру для ребенка, они могут сделать это заранее, пока он маленький, и сдавать ее в аренду, пока он не станет совершеннолетним. Несомненно, финансовая эффективность таких вложений сейчас крайне невысока и часто даже не очень сопоставима с процентами по депозитам. К тому же надо отметить, что инвестиции в любой вид недвижимости имеют значительно меньшую ликвидность, чем банковские депозиты. А еще продать квартиру по адекватной рыночной стоимости быстро (например, если срочно понадобятся деньги), вряд ли получится.

Торговля помещением

Около трех лет назад все большей популярностью стал пользоваться такой инструмент, как инвестирование в коммерческую недвижимость – в первую очередь, стрит-ритейл, и преимущественно магазины на первых этажах жилых домов. Такие инвестиции приносят большие дохода, чем инвестиционные квартиры. Однако коммерческая недвижимость значительно сложнее для работы. Такие инвестиции будут успешными, только если человек или сам хорошо разбирается в качестве помещения, которое он покупает, или прибегает к помощи квалифицированных специалистов.

На что же нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

Здесь важно всё: планировка, ее соответствие современным требованиям торговли, наличие достаточной мощности и многое другое. Но ключевым параметром, конечно, будет расположение объекта: если не будет хорошего потока покупателей, то не будет и дохода. Только удачное расположение объекта может обеспечить долгосрочную доходность. Не стоит забывать, что потоки имеют свойство меняться: причиной может стать ремонт дороги, изменение транспортного маршрута, новая стройка. Так что нелишним будет изучить ближайшие перспективы строительства внутри выбранного района и планы по его развитию. Просчитать абсолютно все не получится, но обезопасить себя хотя бы от части возможных неприятностей — вполне. Учитывайте также, что визуальная доступность объекта играет немалую роль. Например, если объект закрыт деревьями и кустами, то это может снизить продажи и, как следствие, арендные ставки.

Идеальным вариантом кажутся помещения в сданных и заселенных домах, потому что около них уже сложились потоки потенциальных покупателей, которые легко отследить. Покупая площади на вторичном рынке, узнайте, как давно текущий арендатор снимает это помещение, как часто вообще меняются арендаторы. Если чаще трех месяцев, насторожитесь. Не стоит полагаться только на данные, предоставленные продавцом или его агентом, — перепроверьте их, поговорите с самим арендатором. При расчетах будущей прибыли важно учесть, что после того как арендатор открывает магазин, он далеко не сразу начинает работать в полную силу, на «разгон» может уйти три месяца и более, а это может влиять на арендную ставку.

Доходность, которую мы заслужили

Какой доходности стоит ждать? Из-за того, что доход арендодателя зависит от успешности работы арендатора, однозначно ответить на вопрос сложно. Сейчас легко найти объекты, обещающие доходность до 14%, а иногда и 20% годовых. На мой взгляд, такое возможно, но скорее на короткий период и далеко не со всеми объектами. Реалистичнее говорить скорее о доходности в пределах 10–12 % годовых. Главное, нужно помнить, что инвестирование в коммерческую недвижимость под стрит-ритейл является сложным и ответственным мероприятием. Неподготовленному человеку без помощи специалиста добиться успеха будет непросто. К тому же обстоятельства и требования арендаторов к объектам могут меняться, и изначально выгодное для инвестиций помещение может в один день превратиться в трудный и для продажи, и для сдачи объект.

Коммерческие помещения стоят обычно значительно дороже квартир, и сумма необходимых стартовых инвестиций будет выше. Если говорить о помещения, которые могут показывать устойчивую доходность в Москве, то суммы начинаются от 50-60 млн рублей, что, конечно, не может сравниться со стоимостью квартир.

Текст подготовила Александра Лаврова

Как правильно инвестировать в недвижимость: 8 советов от профессионалов

1. Определи, в какую недвижимость хочешь инвестировать — жилую или коммерческую

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Например, коммерческая недвижимость приносит доход выше жилой в среднем на 1–2 %. Противовесом этого преимущества являются высокие требования к рентабельности ее месторасположения: для успешной реализации коммерческая недвижимость должна располагаться на оживленных улицах. Жилая недвижимость в Германии, наоборот, часто расположена в пригороде, что позволяет выгодно инвестировать как в строящиеся, так и в уже существующие объекты. К тому же рынок жилой недвижимости развивается намного активнее, благодаря чему планомерно растет ее стоимость.

При недостаточном количестве финансов начать стоит с анализа цен на оба типа недвижимости. Не хватает для покупки — инвестируй в недвижимость без приобретения. Инвестиционные фонды недвижимого имущества принимают суммы от 10 000 рублей. Заработай на таком инвестировании — и сможешь приобрести офис или квартиру.

2. Проанализируй зоны востребованности

В случае с коммерческой недвижимостью придётся просканировать веб-зону города. Это позволит выяснить, как много компаний стремятся найти помещение для аренды на интересующей тебя территории. Например, ты присмотрел помещение на первом этаже. Вход — с большой оживленной улицы, по которой днём и ночью гуляют люди. Скорее всего, такой вариант заинтересует сети быстрого питания, владельцев баров, шоурумов, ресторанов и кафе. Открой онлайн-справочник компаний города и найди в нем самых крупных представителей. Скорее всего, это будут McDonalds, KFС, Burger King. Так ты сможешь оценить потенциальную востребованность и инвестировать в заведомо выигрышный вариант.

В случае с жилой недвижимостью всё иначе: в отличие от России, в Германии не стремятся поселиться ближе к центральной улице. Более того, немцы предпочитают селиться в небольших городах, незначительно удаленных от крупных центров. Благодаря развитой инфраструктуре, дорога из пригорода до рабочего места в центре может занимать от 15 до 30 минут. Исходя из этого, инвестор должен руководствоваться другими факторами: экологичность, перенаселенность, близость к крупным промышленным и производящим предприятиям, качество самого жилья. Учитывая актуальные для местных жителей параметры, ты сможешь инвестировать в недвижимость, стоимость которой будет динамично и стабильно расти.

3. Определись с целями инвестирования

Само понятие «инвестирование» подразумевает получение прибыли. Соответственно, от выбора объекта недвижимости напрямую зависит, какого рода прибыль ты будешь получать. Так, например, ты можешь инвестировать в строительство жилья с его последующей перепродажей. В таком случае твоя прибыль будет представлять собой разницу вложенных и полученных средств. Минусом данного подхода является его разовое использование.

Долгосрочным можно назвать приобретение коммерческой или частной недвижимости с целью последующей сдачи её в аренду. Это позволит получить меньшую прибыль, чем от продажи, но сохранит за тобой право собственности. Таким образом ты создашь пассивный доход, который в перспективе окупит вложения и позволит дальше распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Рассмотреть этот вопрос можно и с другой стороны, отталкиваясь от следующей классификации целей:

— Сохранение имеющегося капитала. Чтобы не потерять накопленные средства, человек покупает недвижимость, так как она в меньшей степени подвержена инфляции и обесцениванию. Такой вид инвестирования будет своего рода консервированием финансов за счет материальной гарантии в виде недвижимости. В этом направлении Германия становится самым оптимальным вариантом, в который вкладывают средства профессиональные инвесторы.

— Приумножение капитала. В таком случае инвестор ориентируется на более ликвидные и перспективные предложения. А значит будет актуальным инвестирование в зарубежных странах с целью последующей перепродажи, сдачи в аренду или получения дивидендов.

— Минимизация рисков вложения — когда инвестор вкладывает средства в проект, имеющий под собой материальную основу, что значительно снижает вероятность финансовых потерь. Говоря о недвижимости в странах Западной Европы, важно учитывать высокую стабильную экономику и правовые гарантии законности. Все эти дополнительные факторы надежности учитываются профессиональными инвесторами при принятии окончательного решения.

4. Определи, в каких зонах востребованности есть нужная недвижимость

Используй карты сервисов по покупке недвижимости и сопоставь с информацией о востребованности. Если собственных знаний рассматриваемого региона недостаточно, целесообразным будет наем риелторов. Они прозондируют рынок и найдут подходящие варианты, а тебе останется лишь выбрать наиболее подходящий. Такие услуги в Германии предоставляет агентство недвижимости Fuchs Real Estate, специалисты которого подберут подходящую для твоих целей коммерческую недвижимость для инвестирования.

5. Выбери тип инвестирования

Кроме стандартной покупки и продажи по более выгодной цене можно инвестировать в строительство и стать дольщиком коммерческой недвижимости, сдавать объекты в аренду (особенно это выгодно, если помещение окажется подходящим для размещения магазинов крупной сети), инвестировать в паевый фонд недвижимости. Если финансовые возможности ограничены, можно рассмотреть такие варианты, как приобретение недвижимости на торгах по банкротству, залоговой недвижимости, поиск партнёра-инвестора. Вне зависимости от выбора всегда работай в правовом поле и пользуйся юридическими услугами, чтобы избежать неприятных последствий.

6. Составь инвестиционный план

Определи ограничение роста стоимости недвижимости, после которой последует перепродажа. Если цель инвестиционного плана — приобретение дополнительных активов, стоит рассчитать потенциальную прибыль и мониторить рынок недвижимости. Это позволит отделить желаемое от возможного и трезво выстраивать последующие шаги инвестирования.

7. Разработай стратегии и обозначь сроки

В зависимости от выбранного плана ты должен иметь четкое представление о том, как земля, квартира или дом вернутся к тебе в виде прибыли. Если это строящееся коммерческое помещение, начинай искать потенциальных арендодателей до того, как оно будет готово, чтобы сократить убытки и скорее получать прибыль. Если собираешься продать — необходимо регулярно мониторить рынок для понимания реальной стоимости объекта.

Определившись с целями своих инвестиций, составь стратегию и последовательность действия, учитывая все переменные. Главной переменной будут сроки получения прибыли. Именно о них стоит говорить с инвестиционной компанией в первую очередь. Исходя из этапов строительства, поиска других инвесторов, экономических проблем, процесс может затянуться. Тебе это не нужно, поэтому сроки нужно оговаривать в договоре, чтобы не питаться обещаниями.

8. Подбери ликвидный вариант

Вкладываться во всё подряд неэффективно и очень рискованно. Проект может не выстрелить, и ты понесешь убытки. Решить эту проблему можно двумя способами: изначально ориентироваться на высоколиквидные варианты либо вычленять перспективные. Например, в первом случае можно рассматривать приобретение уже востребованной недвижимости. Это значительно упростит процесс поиска арендаторов, а возможно, даже вынудит их самостоятельно искать владельца объекта.

Второй способ — изучить строительные планы города и выбрать самые динамично развивающиеся районы. Город растёт, ты покупаешь недвижимость в хорошем новом районе, а спустя время цена на неё значительно увеличивается. Или строится важный социальный объект (школы, больницы, рабочие предприятия, офисы крупных компаний) — благодаря резкой актуализации территории ликвидность жилья будет расти. Также стоит изучить динамично развивающиеся пригородные варианты. Как мы уже сказали, большинство немцев старается избежать проблем крупных городов. Развитая инфраструктура и децентрализованное управление делает инвестирование в недвижимость Германии актуальной практически на всей территории страны.

Как начать инвестировать в недвижимость и насколько это выгодно в современных реалиях

Доброго дня, уважаемые друзья! Вложение в недвижимость признается наиболее надежным и стабильным финансовым инструментом. Такие инвестиции помогут не только сохранить денежные средства от инфляции, но и приумножить капитал в перспективе.

Как инвестировать в недвижимость: с чего начать и выгодно ли это в условиях сегодняшнего экономического положения? Будем разбираться вместе.

Какие есть варианты

Инвестиции в недвижимость могут быть как спекулятивными (краткосрочными), т.е. предусматривающими заработок на перепродаже, так и долгосрочными – когда мы приобретаем объект для сдачи его в аренду или ждем повышения стоимости в будущем.

Исходя из данного принципа выделю 4 основных направления инвестирования:

Каковы нюансы каждого варианта и велика ли выгода, рассмотрим более подробно.

Жилая недвижимость

За всю российскую историю цены на квартиры резко падали только 3 раза: в 1998-ом вследствие дефолта, в 2008-ом из-за мирового кризиса и в 2016-ом по причине отечественного кризиса.

В остальном с начала 90-х стоимость жилья стабильно росла примерно на 3-5 % ежегодно.

Аренда

Наиболее популярный и простой способ заработать на квартире – приобрести и сдать в аренду. Что важно учесть:

• В зависимости от региона, расположения дома и прочих факторов арендная плата может сильно варьироваться. В малоразвивающихся районах без достаточной инфраструктуры и хорошего транспортного снабжения выгодно сдать квартиру не получится.
• Лучше приобретать 1-2-комнатные апартаменты и студии – небольшие квартиры сдать проще.
• Недвижимость будет требовать периодических, а нередко и непредвиденных денежных вливаний в виде ремонта, покупки вышедшей из строя техники, покрытия последствий прочих форс-мажоров.
• Стоит брать в расчет вероятность простоя, когда старые жильцы выехали, а новые еще не нашлись, либо вновь приобретенная квартира просто долго «висит» без спроса.
• Окупаемость недвижимости, сданной в аренду, превышает 7-10 лет. Только после этого можно выйти на чистую прибыль.

Интересный вариант! Можно купить 2-3-комнатную квартиру, либо пентхаус, и оборудовать помещение под гостиницу или хостел, сдавать комнаты посуточно. Многие также приобретают квартиры и делают их перепланировку в студии.

Перепродажа

С целью спекуляции приобретаются квадратные метры как на вторичном рынке, так и в новостройках, включая квартиры на начальном этапе строительства.

Можно купить недорогую квартиру на вторичном рынке с плохим ремонтом, либо на первичном на стадии котлована, вложиться в стройматериалы и продать с неплохой разницей в цене.

При выборе квартиры акцентировать внимание нужно на следующих моментах:

• Развитость инфраструктуры: поблизости должны быть детские сады, школы, остановки общественного транспорта, магазины, поликлиника и т.п. Квартира в доме, расположенном в «чистом поле» за несколько километров от городской черты может годами не находить своего покупателя.
• Ремонт. Не стоит создавать супермодный интерьер: не каждому придется по вкусу экстравагантный ремонт, а, к примеру, в старой хрущевке такие вложения просто не окупятся. Лучше пусть в квартире будет недорогая, но современная обстановка, светлые тона, чистые окна, исправная сантехника.
• Для продажи выгоднее брать квартиры на средних этажах, подальше от лифта, с окнами во двор, без смежных проходных комнат.

Если Вы решили вкладываться в «котлован», пристально изучите застройщика. В последнее время стало весьма рискованно покупать такие квартиры, да и разница в цене от фундамента до сдачи за последние годы существенно снизилась, что перестало даже оправдывать потенциальные риски.

Коммерческая недвижимость

Данный вариант более интересен в плане прибыли, но требует большего капитала и знаний, а потому, зачастую, проблематичен в реализации.

Какие здесь есть варианты:

• Можно приобрести готовое помещение и сдавать его в аренду под офис, магазин, парикмахерскую, склад, кафе и т.п.
• Можно выкупить жилую квартиру на первом этаже, перевести в нежилой статус, оборудовать отдельный вход и найти арендаторов под аналогичное назначение.

Надо отметить, что коммерческие площади в последние несколько лет показывают отрицательную динамику арендной стоимости вкупе с резким падением спроса.

Объясняется это как кризисом, так и отсутствием должной поддержки малого и среднего бизнеса, который нуждается в подобной недвижимости.

При этом сроки окупаемости, несмотря на ежемесячную плату в разы превышающую аренду жилых квартир, – 6-9 лет.

Строительство

Данный вариант может предполагать как покупку квартиры на раннем этапе строительства, так и прямое инвестирование в строительные объекты.

Последний вариант можно осуществить следующими путями:

• Привлечение соинвесторов. В нашей стране данное направление еще только начинает развиваться. Схема проста: Вы находите партнеров, готовых вложиться вместе с Вами в объект строительства, и по итогу все вместе получаете свою долю дохода соразмерно вложенному капиталу.
• Краудфандинг. Предполагает коллективное сотрудничество людей, которые объединяют свои сбережения для того, чтобы поддержать усилия третьего лица или организации. Цели могут быть разными: помощь пострадавшим от стихийного бедствия, поддержка политкомпаний, а также получение прибыли от совместных инвестиций.

Объекты за рубежом

Можно весьма выгодно вложиться в недвижимость у побережья и сдавать ее в сезон, либо самостоятельно переехать в солнечное государство и претендовать на ПМЖ. Главными недостатками такого способа инвестирования являются:

• Заграничные квадратные метры, как правило, оцениваются в долларах или евро. В пересчете на рубли даже сравнительно дешевая квартира станет уже менее доступной для российского покупателя.
• Придется столкнуться со сложностями в связи с контролем за жильем, решением юридических аспектов и прочих вопросов, требующих личного присутствия.
• В свете последних событий, связанных с санкциями, появляется реальная опасность того, что российского гражданина в будущем просто не пустят в страну, где находится купленная квартира, либо вовсе отберут зарубежную собственность.

Мнение экспертов

В текущем году выросли ставки по ипотечным кредитам, соответственно спрос на такой способ приобретения жилья стал падать, что в свою очередь постепенно влечет и уменьшение спроса на недвижимость в целом.

Есть вероятность того, что в скором времени у застройщиков возникнут сложности в выплате займов, и они будут вынуждены продавать квартиры по сниженной стоимости.

Важно не упускать такие моменты, регулярно проводя мониторинг ситуации на рынке.

Вместе с тем по причине удорожания стройматериалов скоро будут повышаться и цены на квадратные метры, а потому потенциальным инвесторам в недвижимость стоит поторопиться с вложением капитала.

Не уступает в этом вопросе и вторичное жилье. Некоторые собственники неоправданно завышают цены на квартиры, на фоне чего жилье по прежним ценам быстро расходится среди предприимчивых покупателей.

Советы инвесторам

Если Вы только задумываетесь над тем, чтобы вложиться в объект недвижимости, обратите внимание на следующие важные нюансы:

1. Еще «на берегу» стоит определиться со своими финансовыми возможностями, либо с путями, которыми Вы будете эти возможности извлекать. От этого будет зависеть последующая стратегия и сроки окупаемости. Подойдите со всей серьезностью и к выбору объекта инвестиций, поскольку каждый из них будет приносить разный доход, разные обязательства и риски.
2. Изучите рынок недвижимости, посмотрите доски объявлений: это позволит более реально посмотреть на ситуацию, оценить, что и за какую цену продается или снимается.
3. Не пренебрегайте помощью правовых специалистов. Юристы помогут как заключить договор с продавцами вторичного жилья, так и проверить благонадежность застройщика.
4. Помните, что инвестиции в недвижимость являются, в целом, долгосрочными. Окупаемость сданной в аренду квартиры может доходить до десятка лет, а в случае с перепродажей прибыли можно ждать до трех и более лет.

Несмотря на относительно низкую ликвидность такого финансового инструмента и многочисленные подводные камни, недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить и в долгосрочной перспективе приумножить свой капитал.

Какой бы ни была сейчас ситуация на рынке, квартиры в любом случае будут постепенно расти в цене и всегда пользоваться спросом.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной. Делитесь материалом с друзьями в социальных сетях и подписывайтесь на обновления блога, впереди еще много важного и интересного.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Многие люди заботятся о своем будущем: стараются уберечь накопления от инфляции и заставить их приносить дополнительный доход. Но чтобы достичь этой цели, нужно использовать правильные финансовые инструменты. Один из них — инвестиции в недвижимость. При этом не обязательно иметь огромную сумму прямо сейчас — можно вложиться в долевое строительство или стать членом жилищного кооператива. Вариантов масса, главное — выбрать наиболее выгодный. А мы подскажем, как грамотно вложить деньги в недвижимое имущество.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость хоть и обладают минимальным риском, но все же имеют недостатки. Рассмотрим, чем хорош и плох данный инвестиционные инструмент.

Главными преимуществами такого вложения средств являются:

• высокая ликвидность недвижимости;
• возможность получить дополнительный долговременный доход от сдачи имущества в аренду;
• относительная доступность вложений — не обязательно покупать апартаменты в Москве, можно купить гостинку на окраине;
• широкий выбор способов инвестирования.

Несмотря на очевидные преимущества, вложение в недвижимость имеет ряд недостатков:

• вероятность падения спроса и цены на объект в будущем;
• довольно высокая стоимость покупки;
• дополнительные расходы на содержание и ремонт имущества, налоги.

Избежать большинства проблем можно с помощью предварительного анализа рынка: сравнить различные варианты вложения средств, изучить факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на ликвидность объекта в будущем. Например, цена и спрос на квартиру в экологически чистом районе упадет, если городские власти планируют строить там автотрассу.

Перед вложением денег в недвижимость — проанализируйте ситуацию на рынке.

Инвестирование в недвижимость: способы

Инвестиции в недвижимость менее рискованны, чем торговля на бирже или вложения в бизнес. Причина проста — такое имущество редко дешевеет. Выгоднее всего приобретать объекты в крупных городах, но можно найти хороший вариант и в небольшом населенном пункте. Рассмотрим самые популярные предложения.

Покупка жилья

Это самый доступный и выгодный способ вложения денег для частных инвесторов. Процедура имеет минимальные риски и предусматривает два варианта получения дополнительного дохода:

1. перепродажу по более высокой цене;
2. сдачу в аренду.

Квартиру можно в любой момент перепродать или сдать в наем.

Перед покупкой обратите внимание на следующие факторы:

• Расположение

Жилплощадь в центре города пользуется большим спросом и стоит дороже, чем в спальном районе.

Лучше покупать квартиру, расположенную на втором или третьем этаже. Первый и последний этаж обычно не пользуется спросом.

Панорама парка гораздо приятнее, чем вид на пустырь или мусорку.

Оцените удобство расположения и освещенность комнат, ширину коридора, наличие балкона, комфортабельность ванной комнаты.

Если в квартире давно не было ремонта, облагораживание обойдется вам в круглую сумму.

Уточните, на каком расстоянии от дома находится детский сад, школа, поликлиника, автобусная остановка, популярные магазины.

Если хотите сэкономить на покупке жилья по-максимуму, искать его придется без помощи риэлтора. Но чтобы проверить юридическую чистоту объекта, рекомендуем показать документы специалисту.

Покупать квартиру без поддержки юриста не желательно — документы требуют тщательной проверки.

Покупка коммерческой недвижимости

Способ актуален для опытных инвесторов с деньгами. Вы можете вложить средства в небольшой офис или торговое помещение, либо приобрести огромное здание под склад, супермаркет или производственный цех. Такие помещения пользуются стабильным спросом у предпринимателей. Вы просто сдаете их в аренду и получаете доход в виде ежемесячной платы.

Отметим один нюанс. Инвестирование в коммерческую недвижимость — дорогое предприятие. Стартовая сумма — от 5 млн. руб.

Покупка земли

Земельный надел стоит дешевле, чем квартира или коммерческая недвижимость. Также вам не придется делать ремонт и оплачивать содержание участка. Единственный обязательный взнос — ежегодный земельный налог.

Еще один плюс — простая процедура покупки и оформления участка в собственность. Да и шанс нарваться на мошенников намного ниже, чем при купле-продаже жилья.

Все земельные участки классифицируются по целям использования. Для краткосрочных вложений с минимальными расходами подойдет участок под строительство. Если планируете сделать долгосрочную инвестицию, берите землю для сельского хозяйства или промышленности.

Минусов у такого инвестирования всего два: постоянное ужесточение государственного контроля за целевым использованием наделов и повышение налоговых ставок. На содержание участка не нужно ежемесячно тратить деньги, в отличие от квартиры или офиса.

Покупка земли — выгодное вложение с минимальными рисками.

Покупка недвижимости за городом

Покупка и перепродажа загородной недвижимости в популярных поселках — прибыльное занятие. Это особенно актуально для крупных мегаполисов, жители которых живут в постоянной суете и смоге. Они охотно скупают жилье и дачи в экологически чистых, спокойных местах.

Есть три способа вложиться в загородную недвижимость:

1. купить объект на стадии строительства;
2. приобрести готовый дачный домик или коттедж;
3. взять землю в пригороде под строительство.

Перспективы инвестирования в загородную недвижимость со временем растут. При выборе объекта обратите внимание на его расположение, инфраструктуру поселка, наличие или возможность проведения коммуникаций, а также другие факторы, важные для комфортного проживания.

Вложения в загородную недвижимость очень прибыльны, но только возле крупных городов.

Инвестиции в долевое строительство

Вы заключаете со строительной фирмой договор долевого участия (ДДУ) и становитесь полноправным соинвестором возведения новостройки.

Договор инвестирования заключается в письменной форме и содержит следующие обязательные пункты:

• детальное описание объекта недвижимости, который застройщик обязан передать вам после ввода дома в эксплуатацию;

• срок передачи жилплощади — за несоблюдение данного условия можно взыскать со строителей неустойку;
• цена договора — указывается стоимость будущего жилья и срок внесения оплаты;
• гарантийный период — на жилплощадь он составляет 5 лет, на коммуникации — 3 года.

Этот вариант имеет серьезные риски, однако при грамотном подходе вы останетесь в большом плюсе. После введения дома в эксплуатацию цена вырастет. Если вы вложите средства на начальном этапе строительства, готовую квартиру удастся перепродать гораздо дороже.

Жилплощадь на стадии строительства обойдется дешевле, чем на «вторичке».

Договор инвестирования: как избежать обмана?

Главный риск ДДУ — неблагонадежный застройщик. Сотрудничество с ним чревато пагубными последствиями:

• несвоевременная сдача дома в эксплуатацию;
• превращение объекта в долгострой;
• снос дома, если застройщик не оформил разрешительную документацию.

Поэтому перед подписанием договора инвестирования, важно тщательно проверить строительную фирму: посмотреть отзывы в интернете, уточнить дату ее создания, количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов, проверить финансовую отчетность фирмы и наличие дел о банкротстве.

Перед заключением ДДУ проверьте репутацию и финансовое состояние застройщика.

Вложения в инвестиционные фонды России

Паевые инвестиционные фонды — это акционерные общества или организации с долевой собственностью участников, которые объединяет общая суть — коллективное владение активами.

Схема работы фондов проста:

• участники вносят свою долю в общий «котел»;
• управляющие вкладывают деньги в ценные бумаги, недвижимость и прочие перспективные проекты;
• полученная прибыль делится между пайщиками согласно внесенным долям.

У такого вложения есть свои плюсы. Во-первых, недвижимость не переходит в вашу собственность, а значит не придется оплачивать услуги ЖКХ и налоги. Во-вторых, инвестированием занимаются профессионалы с большим опытом работы. В-третьих, высокая диверсификация — возможность распределять ваши деньги по разным отраслям с целью снижения рисков и увеличения прибыли.

Инвестиции в ПИФ — это покупка паев определенного фонда, вкладывающего деньги в объекты недвижимости.

Подведем итог

Как видите, существует немало способов вложиться в недвижимость. При этом люди зачастую вкладываются именно в жилье. И не удивительно: это доступно, денег требуется меньше, чем при покупке офиса или торговой точки, а сама недвижимость может приносить пассивный доход длительный срок. Но в любом случае, инвесторам перед покупкой стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание и ПИФам, и жилой, и коммерческой недвижимости.

Инвестиции в недвижимость: инструкция по инвестированию + ТОП-4 лучших варианта вложений

Приветствуем читателей «Biznesmenam.com»! В этой статье поговорим про инвестиции в недвижимость: в какие объекты можно инвестировать свои деньги и как это правильно сделать.

Хотите создать пассивный доход, чтобы получать деньги, не предпринимая для этого больших усилий? Тогда инвестирование в недвижимость поможет вам достичь этой цели.

Прочитав данный материал, вы узнаете:

• в какую недвижимость стоит вкладывать свои денежные средства;
• как инвестировать в коммерческую недвижимость;
• как не попасться к мошенникам на крючок.

1. Почему инвестирование в недвижимость — это выгодно?

Инвестирование в недвижимость является одним из самых доходных и стабильных вложений на сегодняшний день. Недвижимое имущество — это долгосрочная перспектива.

Вложив денежные средства в коммерческую или жилую недвижимость, вы как минимум – сохраните от инфляции, а как максимум – приумножите свой капитал.

Недвижимое имущество всегда являлось одним из самых ликвидных активов. Квартиры, дома, земельные участки всегда пользовались спросом на рынке. Ведь каждый день образуется новая семья, которой просто необходима крыша над головой.

Для инвестирования в недвижимое имущество не обязательно сразу обладать крупной суммой денежных средств. Можно вступить в ЖСК (Жилищно — строительный кооператив), или вложить деньги в малогабаритное жилье.

Существуют 2 варианта получения дохода от приобретаемой недвижимости:

1. Долгосрочный актив: купил квартиру, сдал в аренду и приумножаешь свой капитал;
2. Краткосрочный актив: купил квартиру на стадии строительства, а после сдачи дома ее ликвидность выросла, и продажа приносит доход.

? О том, как продать квартиру быстро и выгодно, читайте в нашей статье.

Недвижимое имущество в маленьких поселках и деревнях будет менее ликвидным, чем в больших городах. Но, соответственно, оно и стоит на порядок дешевле.

Не стоит забывать и о расходах на содержание данного актива:

• капитальный ремонт;
• регулярный косметический ремонт;
• исправление поломок по необходимости;
• ежемесячные коммунальные платежи и другое.

? Рекомендуем также прочитать статью — «Куда вложить деньги».

2. В какую недвижимость вложить деньги — ТОП-4 популярных вида объектов недвижимого имущества

Далее подробно разберем различные виды недвижимости, особенности инвестирования и важные аспекты.

Вид 1. Жилые помещения

Рассмотрим на конкретном примере вложения денежных средств в квартиру.

При выборе недвижимости стоит обязательно обращать внимание на следующие показатели:

• район, в котором она находится;
• транспортную доступность;
• внутреннюю инфраструктуру (дворы, парковки, детские сады, школы, магазины и т.д.);
• внутреннее состояние квартиры и дома в целом.

Вид 2. Коммерческие помещения

Инвестиции в коммерческую недвижимость более доходны , так как она стоит дороже на рынке жилья.

Стоит учитывать! Даже небольшое офисное или торговое помещение может стоить на порядок выше жилой квартиры в этом же районе. Однако и арендная плата за коммерческое помещение будет в разы выше ⇑ арендной платы жилой квартиры.

Коммерческая недвижимость больше всего подходит для долгосрочного вложения с целью получения арендной платы.

Вид 3. Земельные участки

Вложив свои накопления в земельный участок, на скорую аренду тоже не стоит рассчитывать. Вкладывать в земельный участок денежные средства — это на перспективу .

Брать нужно землю под строительство или же для сельскохозяйственных угодий.

Вид 4. Объекты за рубежом

Выгодные инвестиции в недвижимость в 2017 году включают в себя вложения в зарубежные объекты. Как актив — это очень перспективное вложение, особенно если вы часто выезжаете в эту страну. Как и у нас, стоимость на жилье в других странах редко падает.

Покупая недвижимость за рубежом стоит быть предельно внимательным, вам не обойтись без помощи посредника, а это дополнительные траты.

ВАЖНО! В первую очередь рассматривайте страны, в которых вы в дальнейшем можете получить гражданство или вид на жительство, иначе это вложение не имеет смысла.

При смене власти или перевороте государство может лишить права собственности на недвижимость не гражданина и забрать ее в пользу государства.

В целом, это очень интересное и перспективное вложение денежных средств.

3. Как инвестировать в недвижимость — пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Собрать стартовый капитал

Вам нужны свободные денежные средства для инвестирования.

Если вы ограничены в финансах, рассмотрите следующие варианты:

• приобретите комнату, чтобы перепродать ее дороже или сдавать в аренду;
• вступите в долевое строительство;
• возьмите квартиру в ипотеку.

На последнем варианте остановимся подробнее. Допустим , у вас есть некая сумма и вы хотели бы приобрести квартиру для сдачи ее в аренду, но денег на покупку не хватает. В таком случае вы можете использовать накопления как первоначальный взнос.

Сейчас ипотечное кредитование стало более чем доступно практически всем, а ежемесячное погашение процентов, как правило, полностью покрывается арендной платой.

Шаг 2. Мониторинг рынка

Определив способ приобретения жилья, начинайте изучать рынок недвижимости. Это может занять длительное время, но не стоит торопиться . Тщательно выбирайте объявления, обращайте внимание на продолжительность продажи квартиры в том или ином районе.

Иногда выгодные предложения появляются на рынке и очень быстро раскупаются. В основном это переезды в другие города, люди часто снижают стоимость для срочной продажи и оставляют максимум имущества. Поэтому проверять рынок нужно регулярно .

Шаг 3. Оформление сделки

Можно оформить сделку самостоятельно или привлечь юриста.

Сейчас в нашем государстве большая часть сделок проходит сначала нотариальное удостоверение и только потом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

При такой сделке помощь юриста может и не понадобиться, потому что нотариус сам готовит договор купли-продажи и проверяет чистоту сделки.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств , то банк проверяет ее чистоту, а страховая компания гарантирует покрыть практически все риски. Поэтому, даже если вы впервые инвестируете денежные средства в недвижимость, не торопитесь привлекать посредников, ведь это дополнительные затраты.

Если вы планируете приобрести квартиру с дальнейшей ее перепродажей , то помните о налоговых вычетах. Продав квартиру в течение 3 -х лет (сейчас вносятся поправки на изменение данного срока с 3-х лет до 5) после покупки, вы должны заплатить налог на прибыль.

4. Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость — ТОП-5 эффективных способов

Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.

Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:

1. Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
2. Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт.Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10 % до 25 % в зависимости от затрат;
3. Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например , снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
4. Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле ;
5. Увеличить стоимость и ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на «красной линии». Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.

Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.

Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой. Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу.

Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом — «Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать».

5. Кто может помочь в инвестировании в жилую либо коммерческую недвижимость — обзор 3 компаний

Инвестировать в недвижимость денежные средства можно самостоятельно или обратиться к специалистам в этой области. Сейчас есть много компаний, которые предлагают свои услуги на инвестиционном рынке недвижимости.

Вы покупаете квартиру и оформляете ее себе в собственность, а дальнейшей ее реализацией занимается компания. Например, компания Activo , предлагает свои услуги и гарантирует прибыль от 11 % годовых (что выше, чем любой вклад в надежном банке), плюс у вас остается ликвидный актив в виде недвижимости или денежных средств от ее реализации.

Передав свой актив в доверительное управление, вы ежемесячно получаете денежные средства на счет с полной отчетностью действий. Очень удобно, не правда ли?

С зарубежной недвижимостью настоятельно рекомендуем поступить именно так. Для этого можно обратиться в международную компанию Gordon Rock .

Если вы еще не располагаете достаточными средствами для приобретения полноценного объекта недвижимости, но решили инвестировать именно в неё, то рекомендуем обратиться в компанию Е3 Investment . Данная компания давно на рынке и предлагает своим вкладчикам начинать инвестирование в недвижимое имущество от 100 000 рублей.

Выбирать компанию или заниматься инвестированием самостоятельно решать только вам.

6. Заключение + видеоролик

Подводя итоги всему вышеперечисленному, можно сделать вывод о том, что инвестирование в недвижимое имущество очень перспективно. Данный вид вложения денежных средств может обеспечить вам стабильный пассивный доход.

Вы можете начинать делать инвестиции в недвижимость, имея на руках минимальный свободный капитал, и приумножить его, если распорядитесь им грамотно.

В завершение также советуем посмотреть обзорное видео об инвестировании — как и с чего начать новичку:

На этом у нас все. Команда «Biznesmenam.com» желает всем успехов и выгодных вложений!

P.S. Если вам понравился материал, то поделитесь им в социальных сетях и не забывайте оставлять свои комментарии ниже.

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com», в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.